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Les Garanties liées à votre financement.

Avant de commencer à expliquer quelles sont les différentes garanties, leur coût et leur fonctionnement, il faut d’abord savoir à quoi servent les garanties liées à un financement immobilier.

Pour définir assez simplement ce poste du prêt immobilier, il s’agit de l’assurance pour la Banque d’être payée.

Il existe donc plusieurs types de garanties… Certaines sont bien connues, d’autres un peu moins (et moins utilisées)

LES GARANTIES REELLES :

On entend par garanties réelles, les « sûretés » liées à un bien immobilier garantissant les bonnes suites du financement.

Il en existe deux : le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) et l’Hypothèque.

  • Le Privilège de Prêteur de Deniers :

 

Garantie assez proche de l’hypothèque, elle permet à l’établissement prêteur de faire vendre le bien pour être payée sur le fruit de cette vente. La priorité est donnée à la Banque sur les éventuels autres créanciers, et sur toutes les autres garanties.

Cette sûreté fait l’objet d’un acte authentique chez notaire et d’une inscription à la Conservation des Hypothèques.

Le PPD ne peut être utilisé que pour payer le financement d’un bien existant (maison ou appartement déjà construits ou terrain). Il ne peut en aucun cas garantir la construction d’un bien, les travaux effectués dans une maison ou un appartement, ni dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement.

Le prix de ce privilège est à la charge de l’emprunteur. Exonéré de taxe sur la publicité foncière, le coût est moindre par rapport à une hypothèque. Toutefois, il faut savoir que cette garantie peut engendrer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt. Exemple : pour un financement de 100 000€, il faudra compter entre 750€ et 800€ à la mise en place de la garantie.

 

  • L’Hypothèque :

 

Dans le même principe, l’hypothèque permet d’obtenir la saisie de l’immeuble faisant l’objet de la garantie afin d’assurer le paiement des échéances ou du capital dans les délais prévus.

Cette hypothèque doit être faite devant un notaire et donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière.

Cela donne donc un coût un peut plus important que le PPD et, comme pour ce dernier, des frais de mainlevée peuvent être engendrés suite à la vente du bien ou le remboursement anticipé du prêt. Pour reprendre le même exemple, un emprunt de 100 000€ coûtera entre 1 600€ et 1 700€ à la mise en place de l’hypothèque.

Autre précision : l’hypothèque peut servir de garantie dans le financement de travaux, de ventes en état futur d’achèvement ou encore de renégociation de prêt.

LE CAUTIONNEMENT

 

De plus en plus, les établissements bancaires acceptent les engagements de sociétés de cautionnement mutuel, ce qui leur permet de ne pas gérer les situations de contentieux.

Autre gros avantage pour les banques : par un système de mutualisation des risques, ces sociétés de caution permettent de garantir aux banques le paiement des échéances en cas de défaillance de l’emprunteur.

Pour bénéficier de cette garantie, les emprunteurs verse une somme (en fonction du montant emprunté) sur un fonds garanti. Cette somme est composée d’une commission pour l’organisme de caution et d’une contribution versée au fonds mutuel de garantie. Cette contribution peut éventuellement être reversée (partiellement ou totalement) selon l’établissement de caution (ex : Crédit Logement)

Il existe plusieurs organismes pouvant se porter caution pour vous sur le financement de votre projet :

  • Crédit Logement :

Le plus connu et le plus présent au niveau des Banques (LCL, BNP, Crédit du Nord, Société Générale, Crédit Agricole...) Cette société de caution vous reverse une partie des frais en fin de prêt, si aucun sinistre n’est à déplorer. Son coût : en barème classique, environ 1.5% du montant emprunté. Remarque : une tarification préférentielle est faite pour les acquéreurs de moins de 37 ans, le barème « initio » qui engendre un coût d’environ 1.1% sur le capital emprunté.

 

  •  SACCEF :

Organisme généralement utilisé par la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire du Nord. La différence se trouve au niveau du coût initial, légèrement moindre que le Crédit Logement (environ 1.25% sur le montant du prêt). Toutefois, il faut souligner qu’en fin de prêt, la SACCEF ne rembourse rien aux emprunteurs, même si le remboursement se passe au mieux.

 

  • CNP Caution :

Cet organisme reprend le même fonctionnement que la SACCEF.
 

  • Quelques banques ont également créé et instauré leur propre organisme de caution.

Exemple : le Crédit Agricole avec la CAMCA, ou encore le Crédit Mutuel avec le CMH…
 

  • Les organismes liés à une profession bien précise :

Certains emprunteurs, par le biais de leur corps de métier ou leur profession, peuvent bénéficier de garanties avantageuses, peu coûteuses. Plusieurs exemples, les plus connus :

  • les enseignants et, depuis début 2016, l’ensemble des fonctionnaires, peuvent passer par la CASDEN. Souscriptions de parts sociales remboursables en fin de prêt.
  • Les fonctionnaires peuvent aussi bénéficier du cautionnement BFM (Société Générale).
  • Les métiers du bâtiment, de la construction, du BTP peuvent passer par la Pro BTP, sous réserve que la Banque l’accepte.
  • Autres organismes : MNH (personnel hospitalier), MNT (fonction publique territoriale), AGPM (militaires)…

 

AUTRES GARANTIES

 

D’autres garanties peuvent être aussi évoquées, souvent liées à une situation particulière ou un montage financier bien précis.

 

  • Le nantissement :

C’est un contrat qui affecte un bien incorporel (souvent un contrat d’assurance avec fonds garantis ou prudents…) à la garantie d’un emprunt ou d’une dette. En général, l’actif incorporel est souvent de valeur identique (ou quasi) au financement sollicité. Nous retrouvons ce type de garantie pour éviter des frais de garanties. Il est également souvent utilisé pour les prêts in fine.

 

  • La caution solidaire d’un particulier :

Dans certaines situations délicates, notamment en terme d’endettement ou en terme d’instabilité professionnelle (CDD, Interim…), quelques Banques peuvent suivre les emprunteurs, si et seulement si les parents ou un entourage proche se porte caution pour les acquéreurs. Dans le cas de financement via des Sociétés Civiles (SCI par exemple), les établissements de crédit exigent que les associés se portent caution de la structure. Cette caution n’est pas à prendre à la légère car le fait de se porter caution est considéré comme un endettement.

 

  • La promesse d’affectation hypothécaire :

Il s’agit d’un simple engagement écrit qui stipule que le propriétaire d’un bien s’engage à inscrire ce dernier à la Conservation des Hypothèques, dès que l’organisme prêteur lui demande. C’est une garantie gratuite, rarement accordée par les Banques, sauf si les sommes empruntées sont relativement faibles et que les établissements prêteurs se sentent suffisamment protégés. C’est une garantie que l’on retrouve la plupart du temps dans les montages de prêts relais.

 

Nous espérons vous avoir apporté quelques éclaircissements sur ce point important de votre dossier de financement : les garanties. Nous restons à votre écoute et à votre disposition pour toute information complémentaire.