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SCPI ET FINANCEMENT

Des parts de  SCPI se financent au comptant ou à crédit. Dans ce dernier cas, l’investissement de parts de SCPI par un financement bancaire peut alors être considéré comme un investissement immobilier locatif classique à l’aide d’un prêt immobilier dit affecté. C’est-à-dire que la somme empruntée est affectée à l’acquisition des SCPI.

FONCTIONNEMENT DES SCPI

Définition des SCPI.

 

Une SCPI est une Société Civil de Placement Immobilier, soit un dérivé de SCI (Société Civile Immobilière) permettant la collecte de fonds provenant d’investisseurs particuliers, sous surveillance de l’AMF. En contreparties des sommes investies, l’investisseur reçoit des parts sociales. Ensuite, la société achète des biens immobiliers qu’elle gérera par la suite. Ces immeubles sont généralement des murs professionnels, bureaux, locaux commerciaux ou habitations.

Le fonctionnement de la SCPI reste finalement très simple et adapté aux particuliers avec un minimum d’investissement relativement bas (quelques milliers d’euros) et, avec des versements progressifs et mensuels envisageables. L’investisseur, devenu associé, perçoit alors des revenus fonciers minorés des charges et taxes qui restent à la charge de la société. La moyennes des revenus distribués est d’environ 5%.

 

Quelques avantages des SCPI.

 

  • Mutualisation des risques par le biais d’une certaine diversification géographique et sectorielle.

  • Souplesse de placement : ticket d’entrée relativement bas, plus liquide qu’un investissement immobilier en direct, investissement progressif et programmé possible…

  • Absence de gestion pour le détenteur de parts : la gestion du parc immobilier, des locataires… reste à la charge de la société de gestion.

  • Rendement attractif et régulier (environ 5% en moyenne et versement des revenus fonciers par trimestre)

  • Démembrement possible.

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

Définition du démembrement de propriété

 

La pleine propriété est composée de trois droits distincts : (exemple avec un bien immobilier) :

  • l'usus qui est le droit d'utiliser la chose, (droit d’occuper le logement, y habiter)

  • le fructus qui est le droit d'en percevoir les fruits, (droit d’en percevoir les loyers)

  • l'abusus qui est le droit de disposer de la chose (droit de vendre le bien, en disposer)

 

Le démembrement du droit de propriété consistera donc à répartir ces droits entre un usufruitier et un nu-propriétaire. L'usufruitier aura donc le droit d'utiliser la chose (usus) et d'en percevoir les fruits (fructus). Il s’agit du droit de jouir des bénéfices de l’usage de la propriété. L’usufruitier peut occuper le logement et aussi le louer et en percevoir les revenus.

 Le nu-propriétaire aura le droit de disposer de la chose (abusus), avec l'accord de l'usufruitier le cas échéant. Le nu-propriétaire peut céder le bien en le vendant.

 

L’opération proposée permet de satisfaire de manière équitable les intérêts respectifs des deux parties sur le plan financier, fiscal et patrimonial.

 

Le démembrement de propriété peut être viager, alors le nu-propriétaire devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier, ou ce démembrement peut être temporaire avec une durée déterminée à l’avance.

 

Au regard de l’ISF, l’usufruitier est imposé sur la valeur de la pleine propriété du bien démembré.

Lors du décès du propriétaire des parts de SCPI en pleine propriété, ces parts sont inclues dans la succession et des droits de succession peuvent être dus.

 

Objectifs du Nu-propriétaire :

 

  • Préparation de la retraite.

  • Recherche de constitution ou de transmission de patrimoine.

  • Augmenter ses revenus futurs

  • Réduire son revenu imposable (ISF)

 

Avantages de l’opération :

 

  • Constitution de patrimoine : Le nu-propriétaire réalise l’acquisition à moindre coût de la pleine propriété des parts de SCPI. En effet, il réalise immédiatement une plus-value en achetant des parts de SCPI à 65 % de leur valeur.

  • Economies d’impôts : Le nu-propriétaire n’est pas assujetti à l’ISF (à la charge de l’usufruitier).

 

Situation au terme du démembrement :

Au terme de la convention, l’usufruit « rejoint » la nue-propriété, le nu-propriétaire devient plein propriétaire (sans impôt à payer), son patrimoine se trouve donc augmenté.

Il récupère la valeur des parts au terme de l’opération (qui peut augmenter encore le rendement de l’opération si cette valeur a progressé).

Il perçoit la totalité des revenus de la pleine propriété.

FINANCEMENT SCPI

Achat de parts de SCPI à crédit.

 

Comme évoqué précédemment, l’achat de parts de SCPI peut se faire au comptant mais aussi à crédit.

 

Pour certaines SCPI, le fait d’accompagner l’achat par un crédit bancaire permet de déduire les intérêts d’emprunt des futurs revenus fonciers.

 

Les banques font demander certaines garanties pour le mise en place du financement : garanties réelles, nantissement ou cautionnement. La banque ne pourra envisager la mise en place d’une hypothèque car elle ne pourra pas inscrire une hypothèque sur chaque bien immobilier composant la SCPI. En termes de caution, nous pourrons retrouver les organismes classiques tels que la SACEF et Crédit Logement.

 

A réception des offres de prêt, l’offre est acceptable. En effet, contrairement à un investissement immobilier locatif « classique », il n’y a pas de délai de rétractation. Le déblocage des fonds peut, quant à lui, prendre une dizaine de jours.

 

C’est à partir de ce moment que les parts sont nominativement attribuées. Cette attribution est matérialisée par un véritable titre de propriété à conserver par l’investisseur.

 

Après un délai de jouissance (à définir en fonction du choix de la SCPI), le néo-propriétaire percevra alors des loyers réguliers (en général, versement trimestriel)

Pour conclure, malgré un effort d’épargne raisonnable, l’achat de parts de SCPI par le biais d’un prêt bancaire reste une solution très avantageuse pour se constituer un patrimoine et/ou des revenus complémentaires (immédiats ou à venir). Si besoin d’informations complémentaires sur les SCPI ou sur leur financement, nous restons à votre entière disposition.

Commentaires

  • derricktk3
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  • Jacky Dur
    Bonjour;
    Je vous remercie pour cet article beaucoup d'informations sur l'SCPI ET FINANCEMENT. J'en ai vraiment besoin pour mon mémoire.
    Encore merci.